JL Collins על נדל"ן למגורים – להשכיר מול לקנות, עלות אלטרנטיבית ולהריץ את המספרים

לאחר שסיימתי לתרגם את הספר המסלול הפשוט על העושר בסדרה של 35 פוסטים, אני פונה להביא את רעיונותיו של ג'ים קולינס לגבי נושא חשוב שלדעתי השמיט מהספר. הנושא הזה הוא הכדאיות לרכישת דירה למגורים. לטעמי, זהו נושא רגיש מאוד אצל רוב האנשים, והשיקולים העיקריים הם לא בהכרח כלכליים. אציין שלגבי המצב האישי שלי, אני ואשתי נכנסו לעמותת בנייה לפני כ-3 שנים, ורכשנו דירה שהעלות הכוללת שלה תצא ב-200,000 ש"ח מתחת למחיר השוק. אנחנו צפויים להיכנס לדירה בעוד כ-9 חודשים אם לא יהיו סיבוכים נוספים (היו כבר כמה). אולי בהמשך  (לאחר שניכנס לדירה) אכתוב פוסט שמסכם את הסאגה ואת השיקולים שלנו בעד ונגד הרכישה הזאת.

אבל בואו נשמע את דעתו של ג'ים על השאלה הגדולה מכולן – להשכיר או לקנות? (הנה לינק לפוסט המקורי באנגלית). תזכרו שהוא כתב את הפוסט בתחילת 2012 כאשר שוק הדיור בארה"ב עדיין היה בהתאוששות מהמשבר שהביא את מחירי הדירות לשפל חסר תקדים ב-2010 (לעומת המחירים ב-2006).

הסאגה של ניסיונותינו למכור את הבית שלנו בשוק הקודר הזה ממשיכה. שוב הורדנו את המחיר שאנו מבקשים. אם נמכור, אני די בטוח שנמכור בתחתית של התחתית. האמת, שאנחנו נהיה מבסוטים מזה. על מנת לראות מדוע, בואו נשחק מעט עם המספרים.

השכרה מול בעלות. לפני שנתחיל, צריך להבהיר כמה דברים. בעלות על דירה/בית למגורים היא כמעט תמיד השקעה גרועה. תירגעו. זה לא אומר שאתם צריכים להימנע מלרכוש אחת אי פעם.

מה שזה כן אומר, זה שאתם צריכים להיות ברורים עם עצמכם לגבי הסיבות שאתם רוכשים, ולא לתת לעצמכם להיגרר לתוך מציאות שגויה. זה אומר שאולי תרצו להריץ כמה מספרים לפני ההחלטה.

יש אנשים שאוהבים את ההרגשה שבעלות על בית נותנת להם, ואוהבים לבצע עבודות בנכס שלהם. אף אחד משתי התכונות הללו לא חלה עלינו, אבל אולי עליכם כן. זה בסדר. אנחנו מבינים.

אנחנו רכשנו כמה בתים במרוצת השנים. לפעמים זה היה בשביל בתי הספר בשכונה ולסביבה מתאימה לגידול הבת שלנו. לפעמים פשוט כי אהבנו את הבית. אך אף פעם לא חשבנו שאנו רוכשים השקעה, לא כל שכן השקעה טובה. זו איוולת גמורה.

בזמנים אחרים שכרנו דירה ונהננו מהחופש והגמישות שסגנון החיים הזה מספק. לפעמים היינו גם דיירים בשכירות וגם השכרנו את הבית שלנו, לדעתי במצב זה נהננו מהטוב של שתי העולמות.

כעת, אנו מוכנים לחזור לכיוון של שכירות. אך מעולם לא קיבלנו החלטות כאלה ללא שקלול העלויות שלהן. רצוי שתעשו כן גם אתם. אתן כדוגמא את המספרים שלנו לאיך רצוי שתבצעו את החישוב…

הדירה שאנו רוצים לשכור תעלה לנו כ-$2,000 לחודש, או $24,000 לשנה. לתוך המחיר מובנים עלויות מסוימות שנצטרך להוסיף היות ואין לנו בית בבעלותנו. לדוגמא, נצטרך לשכור מחסן לאופנוע שלי בחודשי החורף, ולצמיגי השלג שלנו בקיץ.

הבית הנוכחי שלנו מוצע למכירה ב-$355,000 ואחרי כל העמלות השונות נקבל $330,000 נטו. (זהו שיעור מספר #1 שלמדנו. לקנות ולמכור בית זה עסק יקר. אם אתם לא בטוחים שאתם מעוניינים להשתקע בבית מסוים למספר שנים לפחות, תשכרו. נקודה.) במצב הנוכחי אנו ללא משכנתא.

עלות אלטרנטיבית

היות ו-$330,000 מכספנו נעולים בבית שלנו, ההוצאה הראשונה שרצוי שתשקלו היא "עלות אלטרנטיבית". בקצרה, זהו הרווח שהייתם יכולים לקבל בהשקעה אחרת. כרגע, הכסף נעול בבית ומרוויח אפס עגול בריבית או דיבידנדים.

לצורך החישוב נצטרך לבחור השקעה מסוימת. בניתוח שלכם, אתם עשויים להשתמש במה שאתם מתכננים להשקיע בו אילולא היה לכם את הבית. לחלופין, אם אתם כרגע שוכרים ושוקלים לרכוש בית, להשתמש במכשיר הנוכחי שהכסף שלכם נמצא בו.

אני אישית בוחר ב-VNQ, שהוא המדד של ואנגארד שמחקה אחרי כל קרנות הדיור בארה"ב, היות ואני שוקל להעביר את סכומי המכירה לכלי הזה, על מנת לשמור על חשיפה זהה לנדל"ן לאחר המכירה. היות ו-VNQ משלם דיבידנד שנתי של כ-3.5%, העלות האלטרנטיבית שלי היא $11,555 בשנה ($330,000 * 3.5%). כלומר, VNQ תשלם לי $11,555 בשנה בעוד הבית שלי לא משלם לי דבר.

רווחי הון

כמובן שהבית עשוי לעלות בערכו ובכך להקנות לי רווח הון. אך ל-VNQ יש את אותו פוטנציאל. למעשה, הקרן היא ההשקעה הסולידית יותר.

VNQ היא קרן רחבה המחזיקה נכסים רבים בכל ארה"ב. הבית הוא השקעה מרוכזת הרבה יותר: נכס אחד, בשכונה אחת, בעיירה אחת, במדינה אחת. משכך היא עשויה להפיק רווחים גדולים יותר או קטנים יותר.

ב-2011 VNQ עלתה ב-12% בעוד הבית שלי המשיך לצנוח בערכו. ב-2012? מי יודע? אולי הבית ינצח הפעם.

היות ואין לי שום דרך לדעת את העתיד, והיות ושני המכשירים חשופים לשוק הנדל"ן, ניתן לצורך הניתוח להתייחס לפוטנציאל הצמיחה כזהה. אם אתם בטוחים שאחד משתי ההשקעות בוודאות יתן לכם רווחים גדולים יותר, אתם יכולים להכניס את זה לחישוב.

הרצת המספרים

במגורים בבית יש $11,555 עלות אלטרנטיבית, שמגיעה מ-3.5% שהיינו יכולים לקבל ב-VNQ כפול שווי הבית $330,000.

$18,000 בהוצאות שוטפות שנובעות מהדברים הבאים:

  • $2,500 שמן לחימום הבית. בדירה להשכרה החימום כלול במחיר השכירות.
  • $7,000 תיקונים ותחזוקה שוטפת וביטוחים (זהו ממוצע שמתבסס על ההוצאות שלנו בפועל). בדירה אין את ההוצאות הללו.
  • $8,500 מיסי קרקע שנתיים.

למעשה ההוצאות השנתיות שלנו על בית שאין לנו עליו בכלל משכנתא הם $29,555. מזעזע, לא?

לעומת זאת בשכירות נשלם $24,000 בשנה. מה שגורר שיש פרמיה שנתית של $5,555 למגורים בבית בבעלותנו מעל דירה שכורה.

כעת, אם תסתכלו מקרוב על המספרים תשימו לב, שבעוד המגורים בדירה שכורה חוסך לנו $5,555 בשנה, ישנו יתרון תזרימי של $6,000 על ידי מגורים בבית בבעלות. על הדירה יש להוציא $24,000 בשנה, ואילו בבית בבעלות עלות התפעול היא רק $18,000 בשנה.

זה דומה לרווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות כמו שיש בבתי עסק. תזרים הכסף הוא קריטי בניהול עסק או בניהול של כלכלת הבית. אך הריבית, המסים הפחת וההפחתות הם עלויות אמיתיות שיש לשקול כדי לקבל הערכה כלכלית מדויקת. כך גם עלות אלטרנטיבית.

עלויות כוללות מנצחות עלויות תזרימיות, בגלל שהן שלמות יותר.

בזאת אתם מוזמנים להציב את המספרים שלכם ולבדוק את המצב שלכם בדרך הכי נכונה כלכלית.

דרך נוספת להריץ את המספרים

רגע! חלקכם יגידו. אני חוסך $24,000 בשנה בזה שאני גר בבית בבעלותי. האם זהו לא החזר על ההשקעה? החישוב הזה הוא טיפה מגושם יותר, אך ניתן לבחון את החישובים מהכיוון הזה.

זה נראה כך: $24,000 חיסכון  על שכירות בשנה (החזר על ההשקעה), פחות:

  • $2,500 שמן חימום
  • $7,000 תחזוקה, תיקונים וביטוחים
  • $8,500 מיסי קרקע

סה"כ $18,000 הוצאות שנתיות בפועל, מה שיוצא

$6,000 תזרים שנתי בבית בבעלות, פחות

$11,555 עלות אלטרנטיבית, מה שנותן

($5,555) הפסד שנתי, כלומר זוהי העלות של בית למגורים מעל שכירות.

מה עם תשלומי משכנתא, למי שיש?

אם יש לכם משכנתא על הדירה למגורים (או שתצטרכו משכנתא אם אתם שוקלים לקנות), פשוט מוסיפים עוד כמה מספרים לחישוב. בואו נראה.

נניח שיש לי הון עצמי של 20% מהדירה ($66,000) ומשכנתא של $264,000.

העלות האלטרנטיבית מצטמצמת ל-$2,310 בשנה שזה 3.5% מה-$66,000 ששמנו כהון עצמי.

בנוסף, יש לנו הוצאות שנתיות של $23,795 שמגיעות מהדברים הבאים:

  • $2,500 שמן לחימום הבית. בדירה השכורה זה מגולם במחיר השכירות.
  • $7,000 תחזוקה, תיקונים וביטוחים
  • $8,500 מיסי קרקע
  • $10,560 ריבית על המשכנתא בהנחה של 4% ריבית שנתית. (שימו לב: החלק של המשכנתא שהולך לכסות את הקרן ולא את הריבית, לא נחשבת בהוצאה השנתית, פשוט מאוד כי היא לא הוצאה. אתם מעבירים כסף מהבנק שלכם לנכס אחר שלכם. מצד שני, כן תצטרכו להתחשב בתשלומים הללו בחישובי תזרים).
  • הטבת מס בארה"ב על ריבית משכנתא ומיסי קרקע בסך $4,765 שנתי. יש כאן הנחה שהזוג נמצא במדרגת מס של 25%.

במצטבר (עלות אלטרנטיבית והוצאות שוטפות) נקבל עלות של בעלות על הבית של $26,105 לשנה.

תשוו את זה ל-$24,000 שכירות. מה שנותן פרמיה שנתית של $2,105 למגורים בבית בבעלות מעל דירה שכורה. (הערת המתורגמן: שימו לב שבישראל אין שום הטבות מס על ריבית משכנתא על דירות למגורים, ולכן ההפרש במצב דומה בישראל היה עומד על $6,870 לשנה, שזה כבר יותר הגיוני, שהרי בתשלום ריבית היינו מצפים לשלם יותר מהמצב בלי משכנתא).

שימו לב שבגלל המשכנתא החישוב התזרימי עכשיו עולה ל-$23,795 לשנה (מקודם היה $18,000).

בשורה התחתונה

אז במקרה שלי, גם אם אמכור בתחתית של הירידות בשוק, אני יוצא ברווח. אני מסוגל להתמודד עם התזרים הגבוה יותר והחיסכון של $5,555 בשנה זה כסף אמיתי שמגיע לכיס שלי. בנוסף, אני זוכה לחזור לחיים המאושרים של שוכר.

דרך אגב, אמנם בעלות על בית למגורים היא השקעה גרועה, אך השקעה בדירות להשכרה יכולה להיות עסק רווחי וזה נושא אחר לגמרי. כפי שציינתי לעיל, בעברי הייתי גם שוכר וגם משכיר בו זמנית.

מבחינתי האישית, השקעה בנדל"ן מניב זה יותר מדי עבודה. אך יש בתחום הרבה כסף שניתן להרוויח אם אתם מוכנים להשקיע את המאמצים.

סוף דבר

בניתוח של לשכור לעומת לקנות ישנם כמה כללי אצבע שיכולים לעזור לכם לקבל מושג מעומעם על מה עדיף. הנה שתיים מתוכם:

  1. מחיר הבית (לחלק ל-) השכירות השנתית.

אם התוצאה היא 21 ומעלה, עדיף להשכיר.

אם זה בין 16-20, זה היינו הך.

אם זה פחות מ-16, כדאי לקנות.

במקרה שלנו $330,000/$24,000 = 13.75. כלומר, לפי כלל האצבע הזה כדאי לנו לקנות, או יותר נכון פשוט להישאר בבית שלנו.

2. שכירות חודשית כפול 110 לעומת מחיר הבית

אם הבית עולה יותר, עדיף לשכור. אם פחות, לקנות.

$2,000 כפול 110 = $220,000. לפי כלל האצבע הזה, אין ספק, שעדיף לשכור.

אז אולי החוקים הללו לא באמת עוזרים.

יותר יעיל, לדעתי, להסתכל על המספרים האמיתיים כפי שעשינו לעיל.

אסיים בציטוט שלי (גי'ם): "הבחירות שלכם בחיים לא תמיד יסובו סביב כסף, אך תמיד כדאי שתהיו ברורים לגבי ההחלטות הכלכליות שלכם."

לגבי הציטוט האחרון, הכוונה היא שאתם יכולים להחליט שאתם הולכים על האופציה היקרה יותר מכיוון שיש לה יתרונות אחרים. אך אני רואה יותר מדי אנשים שאומרים משפטים בסגנון של "ערך הבית תמיד עולה", "שכירות זה לזרוק כסף לפח" ולא באמת מחשבים כמה הם מרוויחים או מפסידים מהמהלך, וכפי שראינו יש כאן סיכוי ממשי לשלם יותר על דירה בבעלות. אז תעשו לעצמכם טובה, ותזרמו עם המספרים, זה לא קשה.

למי שמעוניין בקריאה נוספת בנושא אני ממליץ על הפוסט המצוין של האופטימית בנושא: שכירות זה לא לזרוק כסף לפח

בנוסף, הסולידית כתבה פוסט מצוין: שכירות, כסף שנזרק לפח?

ואם בא לכם פוסט קצת יותר טכני, אסף צימרינג, מהבלוג מבוא לכלכלה ג', מביא ניתוח אנליטי ממצה לנושא הזה: כלכלת בית

המשך שבוע מצוין לכולם.

מודעות פרסומת

3 מחשבות על “JL Collins על נדל"ן למגורים – להשכיר מול לקנות, עלות אלטרנטיבית ולהריץ את המספרים

  1. תודה לך מתורגמן!

    אגב, בזמנו שלחתי מייל בנושא ל-Mr. Money Mustache והוא שלח לי את כלל האצבע הבא:
    אם מחיר השכירות החודשי הוא 0.5% או פחות ממחיר הדירה עדיף לשכור.
    אם מחיר השכירות החודשי הוא 1% ומעלה ממחיר הדירה עדיף לקנות.
    בין לבין זה נתון לשיקול דעתך.

    אהבתי

    1. אם אתה חי בדירה שבבעלות בשנתיים מתוך 5 השנים שקדמו למכירה שלה, אז יש לך פטור על הרווח בגובה של $250,000 ליחיד, ו-$500,000 לזוג.
      אם יש לך רווח מעל הפטור אתה רושם רק את הסכום שמעל בטופס 8949 ביחד עם שאר ניירות הערך שמכרת.
      אפקטיבית, אני לא רואה איך אפשר להגיע לחבות מס עם פטור כזה בישראל.

      אם אתה משכיר דירה בבעלותך, כמובן שצריך לדווח על ההכנסות בדוח המס. עם זאת, ניתן לקזז הוצאות שהיו לך הנוגעים לדירות המושכרות. בין היתר, תיקונים, עלויות תפעול וכולי. בנוסף ניתן לקזז פחת על הדירה כאשר פורסים את מחיר הרכישה על 27.5 שנים בהנחה וזה בית למגורים. חשוב מאוד לדרוש את הפחת, מכיוון שאת הפחת יש להוסיף חזרה למחיר המכירה וממוסים עליו כאשר מוכרים דירה שהייתה בהשכרה.
      ממליץ לפנות לרו"ח או יועץ מס עם נסיון בתחום (לפחות בשנה הראשונה ובשנת המכירה).

      אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s